A día de hoy, transcurrido ya algo de tiempo desde la entrada en vigor la  Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego, que modificó las reglas para la determinación de la base de cálculo  en los impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones, todavía hay quien tiene dudas acerca de lo que implica el VRM y sus diferencias con el valor catastral que posee un bien inmueble.

¿Qué es el valor catastral?

Haciéndonos eco de la propia definición que nos proporciona la Sede del Catastro, nos encontramos ante un valor fijado por la administración de manera objetiva en base a los siguientes criterios:

·La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

·El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

·Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

·Las circunstancias y valores del mercado, valor del suelo, valor de la construcción y gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Dicho valor puede ser consultado por el titular de los bienes inmuebles en cuestión, a través de la Sede electrónica del Catastro, en el apartado Mi Catastro, en la sección inmuebles, con el certificado digital oportuno.

Este valor será usado por la Administración competente para el cálculo de los impuestos municipales como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía. Con el objeto de que el valor catastral asignado a un inmueble no exceda con carácter general el valor de mercado , queda fijado un coeficiente de referencia mediante la oportuna Orden Ministerial, pudiendo actualizarse su valor anualmente mediante la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado.

¿Qué es el Valor de Referencia de Mercado para un bien inmueble?

Siguiendo de nuevo la definición aportada por la sede del catastro, entendemos como el valor de referencia asignado a un inmueble, aquel que ha sido determinado por la dirección General del catastro, como resultando de un análisis llevado a cabo sobre las compraventas de los inmuebles realizadas ante fedatario público , contrastadas con los datos de cada inmueble que ya posee el propio catastro con el objeto de arrojar el pertinente análisis objetivo. Dicho valor será una de las características económicas aportadas a la descripción catastral del propio bien inmueble. Nuevamente, el valor de referencia no superará el valor de mercado y por ello se habrá de aplicar un factor de minoración a la hora de calcularlo.

Ha de ponerse de relieve, que dicho valor, no afectará de manera alguna al valor catastral asignado ya a la vivienda. De hecho, no tiene ningún efecto en impuestos locales, como el IBI, ni aquellos que tengan asignado el valor catastral para el cálculo de su base imponible. 

Aparte de cumplir con su función descriptiva, dicho valor, será el usado por la Administración para el cálculo de la base imponible de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. 

A diferencia del valor catastral, que sólo puede ser consultado por su titular, el valor de referencia puede ser consultado por cualquiera, indicando la finalidad que se pretende, e iniciando sesión en la Sede del Catastro con el certificado digital o oportuno.

Conclusión, ¿cuáles son las diferencias entre ambos valores?

Entre las diferencias que podemos hallar en ambos valores, resalta, como hemos comentado ya, su uso para el cálculo de de la base imponible de diferentes impuestos. Encontrando también diferencias en su actualización, pues mientras el valor catastral se actualiza mediante la oportuna ley de presupuestos general del Estado, el valor de referencia no posee dicha cualidad, aunque también se actualiza anualmente. Asimismo, mientras el valor catastral es un dato protegido, por lo que no nos hayamos ante un valor cuya difusión sea pública, el valor de referencia se pública de forma permanente en la sede electrónica del catastro.

Si necesitas ayuda respecto a un bien inmueble, puedes contactar conmigo rellenando el formulario de contacto de mi página de inicio.

Te dejo el enlace a la sede oficial del catastro, que en ocasiones no funciona.